1. Faire estimer son bien (gratuit)
La première étape — et la plus importante — est d'obtenir une estimation objectivede votre bien. Un prix trop élevé ralentit la vente ; un prix trop bas laisse de l'argent sur la table. Commencez par un outil d'estimation en ligne comme le nôtre puis confirmez avec un courtier local.
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2. Préparer le dossier de vente
Le dossier complet inclut :
- Extrait du registre foncier (à demander au registre cantonal)
- Plans cadastraux et plans d'étage
- Pour copropriétés (PPE) : règlement, PV des dernières assemblées, comptes du fonds de rénovation
- Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) — obligatoire dans VD et FR pour certaines transactions
- Factures des dernières rénovations
- Charges PPE et taxes communales
3. Mettre en valeur (home staging)
Le home staging augmente le prix de vente moyen de 5 à 10% selon les études vaudoises. Désencombrer, dépersonnaliser, repeindre en neutre, soigner l'éclairage et les photos professionnelles sont les actions à plus fort impact pour un investissement limité (CHF 1'500 à 5'000).
4. Choisir entre courtier et vente directe
En Suisse, les commissions de courtage varient de 2 à 3,5% du prix de vente. Un bon courtier génère un prix net souvent supérieur grâce à son réseau, sa négociation et son professionnalisme. Pour les biens uniques ou de niche (villas de prestige), le courtage est quasi indispensable.
5. Publier l'annonce
Les plateformes principales en Suisse romande sont ImmoScout24, Homegate, Realadvisor, Comparis. Une annonce performante doit inclure : 15-25 photos professionnelles, plan 2D, vidéo (idéalement drone pour villas), description détaillée des caractéristiques, charges, situation, transports.
6. Organiser les visites
Préférez des visites individuelles de 30-45 minutes plutôt que des journées portes ouvertes (qui attirent les curieux). Préqualifiez les acheteurs : capacité financière, motivation, calendrier.
7. Négocier et signer
En Suisse, la vente immobilière passe obligatoirement devant notaire(acte authentique). La promesse de vente précède l'acte définitif (typiquement 30-60 jours). L'acompte usuel est de 10% à la signature de la promesse.
8. Anticiper la fiscalité
L'impôt sur le gain immobilier (IBGI)est dû dans tous les cantons. À Genève il dépend de la durée de détention : 50% si moins de 2 ans, jusqu'à 0% au-delà de 25 ans. Voir notre guide IBGI Genève.
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